北京学区房海淀八里庄学区学校分析与刚需公房小区踩盘介绍八里庄学区我踩盘过非常非常多小区，这个片区很神奇，它的小学和初中的派位对应关系划得很碎，而且片区内次新商品房非常多，刚需公房社区也很多，刚需和改善在这个片区的选择都很多，所以我写了很多次，这篇是一个完结篇，会介绍地理位置、生活配套、学区情况、比较不错的刚需公房社区踩盘，如果想看之前的一些次新小区的踩盘文章，可以到主页已发布的文章里找一下。

　　《深度思考的买房经验分享》，聚焦北京楼市+教育+升学+装修，分享刚需、学区、改善住房版块分析。

　　大概的划片范围如下图所示，还有一些零散的小区在四环外，比如西木小区、永金里之类的，也属于八里庄划片。

　　片区内的地铁站主要是10号线火器营、长春桥、车道沟、西钓鱼台、慈寿寺站，还有6号线的海淀五路居站。未来这块也有12号线的站点。

　　医院：空军特色医学中心；人民解放军总医院第四医学中心；解放军总院第三医学中心等三甲医院就在这附近。

　　购物：这附近的商场有万达、华熙LIVE，逛街足够了，之前这附近有个，现在又重新装修引入新的店家了，盒马生鲜，还有一些其他的吃吃喝喝的小店也会开起来，日常需求都十分方便。

　　附小超级牛小（银燕校区是低年级部），派位的初中和中关村和海淀学区重叠度很高，八一、中关村这都是区重点，中关村知春分校一般般，十九中中等偏下，附二分一般般（原名蓝靛厂中学），初中派位学校整体不是很好，但是之前咱们讲过，这个小学1911前落户的，可以登记入学海淀教进，后面买房的按规定是享受不了这个待遇了。23年银燕校区招了6个班，附小本部招了16个班。23年有调剂，还不少，25年上学的不太建议。

　　万泉小学曙光校区，普小，划片只有三个小区：曙光花园、观澜国际、诚品建筑，23年招了8个班，都收了，派位的初中，首师大二附中和理工附东校区都不错，附二分一般般，和本部万泉小学共享50%直升理工附东。

　　八里庄小学普小，但是40%直升六小强之一的首师大附中，这个buff非常强，以至于没有固定校区的情况下，很多家长还是趋之若鹜，大家可以自行查一下八里庄小学，后面可能要建新校址。海淀实验小学，老牌牛小，低调扎实的一个小学。这俩小学都有调剂，八里庄小学调剂还不少，调剂到定慧里和六一小学之类的。对口中学：海淀教进、理工附东校区、首师大二附中、理工附中分校都不错，北京实验学校就是原来的立新学校，很差，海淀实验中学也一般般。

　　六一、定慧里、附亮甲店这都是片区内的普小，六一和定慧里接受调剂，附亮甲店调剂自己的，也接受附的调剂，很有意思。六一30%直升海淀教进，定慧里30%直升理工附南，派位初中除了理工附南（原六一中学）都还不错，所以定慧里小学就是直升了个寂寞了。

　　分析完了，片区内的派位初中其实没有特别好的，但是坑校也不算太多，就是八里庄小学和海淀实验小学、附小这些热门小学反而派位初中里坑校多一些，但是派位初中数量也多，算是折中了一下吧。

　　定慧西里位于西翠路的西侧，小区1989-2021年建成，28栋楼，有板楼也有塔楼，2940户，集中供暖，天鸿房地产开发，房修一物业，物业费1.82元/月/平。定慧西里19号楼是一个幼儿园-明天七幼，18号楼是首都师范大学附属定慧里小学，17号楼是理工附中南校区，也就是原来的六一中学。均价7.9W/平。

　　小区卫生还是可以的，也比较干净，小区配套很成熟，底商有美容美发，有清真餐厅，早餐店、超市等。生活方面都是很方便的。

　　小区里面都是隔开的单独的几个小院的，整体环境还不错，也干净，人车不分流，都是地上停车位，车位配比1:0.6，停车紧张；楼间距很宽，采光也很好。

　　小区有广场，有凉亭，有健身器材；绿化也还好，有高大的树木，还有小的绿化带，在小区的南侧还有一个定慧公园-怡乐园，里面树木茂密，空气也好，平时也是蛮热闹的，溜达、散步、带孩子的都很多。

　　定慧东里和定慧西里隔了一条马路，定慧东里于1987-2003年建成，共计29栋，有板楼也有塔楼，板楼没有电梯。共计2546户，集中供暖/自采暖；小区进行过老旧小区改造，增加了保温层，单元门加了门禁，开放小区，人车也不分流，地上停车位，车位配比1:0.3，有点紧张。楼间距大，居住舒适，物业是各单位自持物业，物业费1.82元/月/平。均价8.4 W/平

　　小区管理还可以，由于是各大央企单位的福利分房，所以都是单独的小院落，院区内还算干净，也比较安静。没有太多的绿化，在小区的南侧是定慧公园，平时遛弯，散步也很方便。

　　八里庄北里于1989-2002年建成，共47栋楼博鱼体育官方网站，3698户，集中供暖，封闭小区，人车不分流，车位有点紧张。电动车较多，比较凌乱。北京万科物业公司，物业费1.34元/月/平。物业管理还行，有门禁，进出登记。均价8.6W/平。

　　小区绿化也不错，有小花园，凉亭，有的楼栋前面也会有个小的绿化带。在小区的外面还有一个公园，可以晨练或饭后去散散步，也是不错的。

　　交通方便，位于三环和四环之间，北门是地铁慈寿寺站，大约步行距离800米；可通地铁6/10号线-800W。

　　恩济庄96号院是1996-2000年建成的。总共4栋楼，共计249户。小区集中供暖，门口有门禁，人车不分流。地上车位，车位紧张。物业是北京东方大洋物业，物业费1.2元/月/平。均价7.1W/平。

　　小区管理一般，卫生还算是干净，没有太多的绿化，小区门口有几个小的绿化带，小区中间有个亭子，有点健身器材，电动车自行车都堆在了亭子里有点乱。

　　定慧福里北区，均价在8.2 W/平，建于2009-2010年，回迁小区，共2栋楼，638户，塔楼带连廊，集中供暖，封闭小区，人车不分流。有地下车库。自行车、电动车的比较多，不过有个专用的棚子，看着还挺规整的。物业是正源和美物业，物业费1.5元/月/平。小区里面有凉亭，有长椅可以休息，小区中间还有一个算是小广场吧，绿化不是很多；小区底商也很多，日常生活的也算是很方便的。

　　与之相对的是定慧福里南区，这是商品房小区，均价10.5w左右，在这块我们就不多介绍了，之前在八里庄片区商品房的踩盘文章里我们详细说过，感兴趣的可以去翻翻。

　　定慧北里小区建于1994-2003年，都是单位的福利分房，20栋楼，大部分都是板楼，也有塔楼，共计2294户。集中供暖，人车不分流，都是单独的小院，布局也很规整，有的小院管理的比较好，门口有门禁，有的门口有保安大爷看着，外来的人和车也不让随便进入，不同单位的分房物业分别管理，物业费0.9-2.2元/月/平，小区均价8W/平。

　　小区正在做老旧小区改造，有改造完的，改造的非常彻底，厨房和厕所的下水都换了，窗户也换了，小区里的路也都修了，改造完以后还是很不错的。下面这个是正在搭架子要改造的，其实没改造前也不算太旧。